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Canone concordato. Novità e agevolazioni fiscali

Cosa sono i contratti di affitto a canone concordato? Convengono? Sebbene siano una fattispecie esistente da tempo, questi contratti sono stati recentemente interessati da alcune novità degne di nota.

Innanzitutto spieghiamo che trattasi di contratti introdotti dal comma 3 dell’art. 2 della Legge 431/1998. La legge fondamentale che tuttora disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo.

In particolare si parla di canone concordato, perchè il valore del canone, oltre ad altre condizioni contrattuali, sono stabiliti in appositi accordi definiti in sede locale (cioè promossi dai comuni, anche in forma associata) fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.

Oggi conviene affittare a canone concordato?

Non è possibile dare una risposta univoca; dipende caso per caso.  Evidentemente non conviene dove la differenza tra i prezzi richiesti nel libero mercato e quelli definiti a canone concordato è elevata e la domanda è consistente e dinamica. Come accade ad esempio soprattutto a Milano. Però, in molte parti del territorio nazionale, il ricorso all’affitto a canone concordato è da qualche anno in notevole crescita. Vediamo di capire perchè.

Se lo si mette a confronto con quello a libera contrattazione, vi sono aspetti sia negativi che positivi. Quelli positivi sono essenzialmente due:

  1. la durata minima dell’affitto a canone concordato (3+2 anni), che è inferiore a quella a canale libero (4+4). Nel caso il rapporto di locazione non fosse soddisfacente o il proprietario necessitasse dell’alloggio libero, questo è senz’altro un aspetto migliorativo. Per i dettagli di durata, disdetta, rinnovo e rinuncia, si rimanda al comma 5 dell’art. 2 della Legge 431/1998.
  2. ma soprattutto sono previste alcune agevolazioni fiscali, che vedremo di analizzare più avanti nel dettaglio.

Quelli negativi invece potrebbero non esserlo in assoluto e dipendono dai termini della convenzione. In particolare occorre valutare le limitazioni sull’entità del canone concordato e sulle condizioni di contratto. Vediamole nel dettaglio.

A quanto ammonta il canone concordato?

Gli accordi locali citati nell’introduzione all’articolo, fino a poco tempo fa erano spesso molto datati. Ma con l’emanazione del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, detti accordi si stanno finalmente aggiornando. Anche e soprattutto nella determinazione dei canoni, ora meglio allineati al corrente valore del denaro.

Ai sensi dell’art. 1 del predetto DM, i territori comunali devono essere suddivisi in zone. A ciascuna di queste aree è attribuito un valore minimo ed uno massimo dei canoni. All’interno di detti limiti sono poi previste ulteriori fasce di oscillazione entro cui il canone è in definitiva concordato tra le parti secondo le caratteristiche dell’immobile locato, ovvero:

  • tipologia dell’alloggio;
  • stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
  • disponibilità di posto auto, box, cantina, ecc…;
  • presenza di cortili, giardini ed altri spazi comuni;
  • dotazione impiantistica e prestazione energetica;
  • eventuale dotazione di mobilio.

Queste sono le variabili stabilite in generale dal ministero. Ma presso i comuni, ovvero pubblicati sui rispettivi siti internet, si possono trovare tabelle riassuntive, dettagliate ed esplicative. Come ad esempio questa disponibile presso il comune di Trento.

Quale contratto devo fare per un affitto a canone concordato?

In allegato A al DM 16 gennaio 2017, il ministero ha definito questo contratto tipo che deve obbligatoriamente essere utilizzato. Ma sempre presso i comuni, ovvero sui loro siti internet, si possono trovare modelli ancor più dettagliati e con clausole aggiuntive.

Inoltre, ai sensi dell’art. 4 del DM 16 gennaio 2017, le eventuali spese accessorie (manutenzioni, condominio…) dovranno essere ripartite tra proprietario ed inquilino, conformemente a questa tabella allegato D allo stesso DM.

Attenzione infine che nella definizione del canone concordato, per le parti non è obbligatorio farsi assistere dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Ma se non lo si fa, è necessario reperire presso almeno una organizzazione firmataria dell’accordo territoriale un’attestazione di rispondenza del contratto. E come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, questa  attestazione è elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, che più avanti descriveremo. L’Agenzia ha aggiunto che è inoltre opportuno allegare l’attestazione al contratto in sede di registrazione.

Che rischi ci sono ad affittare a canone concordato?

I rischi per il proprietario di casa non sono diversi da quelli di una locazione qualsiasi. Purtroppo, nel caso degli affitti abitativi, la tutela offerta dalla legislazione nazionale è oggettivamente sbilanciata in favore del conduttore. Ne consegue che nel caso di insoluti nel pagamento dei canoni, per i locatori possa essere difficile recuperare il credito. E trattandosi appunto di un alloggio, potrebbe pure essere difficile liberare l’immobile da conduttori insolventi o comunque inadempienti.

Quali sono le agevolazioni fiscali previste per l’affitto a canone concordato?

La materia delle agevolazioni fiscali è notoriamente articolata e variabile nel tempo. Per questo si rimanda ai testi disponibili alla data di redazione della presente informativa, degli articoli 5 del DM 16 gennaio 2017 e 8 della Legge 431/1998. Riassumiamo comunque di seguito gli aspetti attualmente più interessanti previsti per i contratti di affitto a canone concordato:

  • Chi, in sede di registrazione del contratto (vedasi questa guida dedicata) opta per il regime sostituitivo della cedolare secca, se l’immobile si trova in sintesi in un comune ad “alta tensione abitativa”, come meglio precisato in questo articolo dedicato, potrà beneficiare di un’aliquota fiscale ridotta pari al 10%. Per tutto il 2018 e quantomeno fino al 2019 compreso, salvo ulteriori proroghe. Ed in questo periodo storico di bassa inflazione è conveniente optare per il regime della cedolare secca. Che ricordiamo, qualora scelto, non consente di aggiornare il canone inizialmente definito (art. 3, comma 11 D.Lgs. 23/2011).
  • Le aliquote IMU e TASI sono ridotte al 75% di quelle stabilite dal comune per il caso eventualmente pertinente. Il tutto come introdotto per la prima volta dall’art. 1 commi 53 e 54 della Legge 208/2015.

 

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