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affitto studenti

Affitto studenti. Contratto tipo ed altri aspetti commerciali e fiscali.

L’affitto studenti è un tema che molti proprietari di appartamenti si trovano a dover affrontare, soprattutto nelle città sede di università, ma non solo. Provvederemo a fornire cinque informazioni utili, in riferimento alle più recenti novità normative in vigore nel 2018.

1. Quale contratto devo fare per proporre un alloggio in affitto studenti?

La legge fondamentale che disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo è la nr. 431/1998. Nel caso specifico dell’ affitto studenti, vi sono innanzitutto le due fattispecie riportate all’art. 5, dettagliate in appositi accordi definiti in sede locale (cioè promossi dai comuni, anche in forma associata) fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative:

A. Quelli specifici per soli “studenti universitari”

che sono stati aggiornati dall’art. 3 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017. Il contratto deve essere redatto sulla base di questo modello allegato C allo stesso citato DM. La durata potrà essere stabilita da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza. Salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Sarà possibile optare per tale specifica tipologia di affitto studenti universitari solo se:

  • l’appartamento si trova in un comune sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, di istituti di istruzione superiore, nonché nei comuni limitrofi;
  • i conduttori siano iscritti ad un corso di laurea, ad un master, un dottorato o ad un altro corso di specializzazione o perfezionamento;
  • i conduttori risiedano in un comune diverso da quello sede del corso.

B. Quelli generici “transitori”

definiti dall’art. 2 del succitato DM 16 gennaio 2017. Il contratto deve essere redatto sulla base di questo modello allegato B allo stesso DM. La durata non potrà essere superiore a 18 mesi. Questi contratti sono funzionali anche al caso dell’ affitto studenti, perchè stipulabili appunto anche per particolari esigenze dei conduttori connesse allo studio. Detta esigenza di transitorietà deve essere espressamente dichiarata nel contratto e provata con apposita documentazione da allegare.

Presso molti comuni, ovvero pubblicati sui rispettivi siti internet, allegati agli accordi sopra citati, si possono appunto trovare modelli ancor più dettagliati e con clausole aggiuntive.

Esistono alternative o casi particolari?

Innanzitutto resta comunque la possibilità di optare per il classico contratto di locazione a cosiddetto “canale libero” previsto dal comma 1 dell’art. 2 della stessa Legge 431/1998. Attenzione però che questa tipologia, sebbene non sia vincolata ad alcuna convenzione, prevede una durata minima di 4 anni + altri 4 rinnovabili automaticamente.  E soprattutto il proprietario di casa potrà disdettare il contratto solo alla prima scadenza con preavviso di 6 mesi e solo in alcuni casi riportati nel successivo art. 3.

Poi si precisa che dall’ambito di applicazione (art. 1) della Legge 431/1998, sono espressamente esclusi:

  • gli immobili “di lusso”, cioè quelli inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Che però è improbabile che vengano dati in affitto studenti…;
  • ma soprattutto gli immobili soggetti a vincolo beni culturali (ex legge 1089/1939, oggi D.Lgs. 42/2004). Ovvero molti degli immobili che si trovano nei centri storici delle città. Che sono soggetti a vincolo magari anche solo perché si trovano vicino ad un monumento, una chiesa o altro edificio tutelato dalle belle arti.

In tali casi si applicano solamente le disposizioni di cui agli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. Queste, rispetto alle previsioni della Legge 431/1998, non impongono particolari prescrizioni sulla durata del rapporto locativo, entità del canone e altre condizioni di contratto.

2. Che canone posso richiedere per l’ affitto studenti?

Dipende dal tipo di contratto scelto tra quelli sopra descritti:

  • Nel caso di quelli specifici per studenti universitari, il canone deve necessariamente essere definito entro valori minimi e massimi stabiliti in ciascun accordo territoriale.
  • Anche nel caso di quelli transitori, il canone deve necessariamente essere definito entro valori minimi e massimi stabiliti in ciascun accordo territoriale; ma attenzione: solo nei comuni con più di 10.000 abitanti. Diversamente, nei comuni più piccoli, la definizione del canone è rimessa alla libera contrattazione tra le parti.
  • Invece, nel caso dei contratti a “canale libero” o ex Codice Civile, il canone è sempre definito liberamente.

3. Che garanzie posso ottenere nel caso di affitto studenti?

Innanzitutto si può richiedere il versamento di un deposito cauzionale. Ai sensi dell’art. 11 dell’originaria Legge nazionale sulle locazioni 392/1978, previgente alla 431/1998 ma per questo argomento ancora in vigore, detta somma non può però essere superiore a tre mensilità del canone.

Se l’importo come sopra determinato non fosse ritenuto sufficiente, è prassi coinvolgere un genitore dello studente nel contratto. Preferibilmente nella forma di cointestatario obbligato in solido con il figlio al rispetto di tutti gli adempimenti pattuiti.

4. Chi paga le spese condominiali?

Ai sensi dell’art. 4 del DM 16 gennaio 2017, le eventuali spese accessorie (manutenzioni, condominio…) dei succitati contratti per studenti universitari o transitori dovranno essere ripartite tra proprietario ed inquilino, conformemente a questa tabella allegato D allo stesso DM.

Altrimenti, nei casi sopra descritti alternativi ai contratti concordati, la ripartizione delle spese è definita in base alle obbligazioni del Codice Civile (sempre artt. 1571 e seguenti), ovvero liberamente tra le parti. È altresì prassi fare riferimeno a tabelle “istituzionali”, quale ad esempio questa concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat.

5. Sono previste agevolazioni fiscali per l’ affitto studenti?

La materia delle agevolazioni fiscali è notoriamente articolata e variabile nel tempo. Per questo si rimanda ai testi disponibili alla data di redazione della presente informativa, degli articoli 5 del DM 16 gennaio 2017 e 8 della Legge 431/1998. Riassumiamo comunque di seguito gli aspetti attualmente più interessanti previsti per i contratti di tipo “studenti universitari” e “transitori” a canone concordato:

  • Chi, in sede di registrazione del contratto (vedasi questa guida dedicata) opta per il regime sostituitivo della cedolare secca, se l’immobile si trova in sintesi in un comune ad “alta tensione abitativa”, come meglio precisato in questo articolo dedicato, potrà beneficiare di un’aliquota fiscale ridotta pari al 10%. Quantomeno fino al 2019 compreso, salvo ulteriori proroghe.
  • Le aliquote IMU e TASI sono ridotte al 75% di quelle stabilite dal comune per il caso eventualmente pertinente. Il tutto come introdotto per la prima volta dall’art. 1 commi 53 e 54 della Legge 208/2015.

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